买二手房需要注意哪些,以免掉坑

交易过程较复杂

     相比买新房来说,二手房买卖交易过程较为复杂。
       首先是二手房交易所涉及的对象较多,从而增加交易的复杂程度。在二手房交易过程中,除了要跟业主打交道之外,还需要跟房产中介打交道。这其中,不仅涉及到买卖双方的利益,同时还牵扯到房产中介的利益,三方利益相互交叉,都从自身角度出发考虑问题,必然会导致交易复杂性增加。买二手房需要注意哪些,以免掉坑

首先是二手房交易所涉及的对象较多,从而增加交易的复杂程度。在二手房交易过程中,除了要跟业主打交道之外,还需要跟房产中介打交道。这其中,不仅涉及到买卖双方的利益,同时还牵扯到房产中介的利益,三方利益相互交叉,都从自身角度出发考虑问题,必然会导致交易复杂性增加。

其次是信息不对称带来诸多风险。一般情况下,房产中介扮演的是居间角色,来撮合买卖双方完成交易。在这过程中,买卖双方很少有机会直接接触,这样的情形会导致信息不对称现象出现,比如卖家介绍房屋状况时“报喜不报忧”,中介加价卖房吃“差价”等等。

再次二手房权属关系较为复杂,也使得交易难度增加。比如大多数二手房属于夫妻共同财产,少数还是共有财产,买这类房产签订购房合同时,需全部共有人到场。相比较而言,新房则不存在这方面的问题。

另外,住宅作为不动产,具有财产属性,因此也可以用作抵押物,如果牵扯到债务问题,还有可能会被司法机关查封,也会给交易带来不确定性。如果房屋被司法机关查封而买方未能获得相关信息,继续与卖家交易,则有可能落入对方特意设下的圈套。

八个方面需当心

正因为二手房交易过程比较复杂,所以购房者在交易过程中,需要留意其中的风险。下面我们主要根据二手房交易的特点,把容易出现问题的地方一一罗列出来,供购房者参考。

质量问题要细查

房屋的质量问题,需要认真查验,否则会碰到不少“坑”。查验工作主要包括户型、朝向、通风、采光、层高以及装修等。屋顶、门窗和厨卫一般是二手房中最容易出问题的地方,需要重点查看。比如屋顶(尤其是顶楼)是否存在漏水迹象,排水管是否畅通,窗户密闭性如何,外墙是否存在渗水现象,卫生间防水是否良好等等。

另外,带有装修的二手房,不仅仅要查看其新旧程度,还要查看装修质量方面的问题。比如房间贴有墙纸的地方是否完好,墙面是否有明显裂缝或者霉斑,用材是否符合环保标准等等。

其他状况要了解

除了质量问题之外,还有其他因素也会影响到日后居住,所以需要留意。最为常见的是“凶宅”,比如在屋内发生过凶杀案,或者出现过跳楼自杀等情形,这会影响到居住。如果业主没有尽到告知义务而完成了交易,即便是买家占理,再与对方理论,也会耗时费神,因此不如在买房之前就进行详细调查,把这些不利因素排除在外。

除了凶宅因素之外,住房周边也存在一些对居住产生影响的因素。比较常见的包括噪音、强光、恶臭气味、电磁辐射等。如果靠近马路或者景区,则要关注噪音和强光污染,而如果靠近垃圾转运站,恶臭气味有可能会让人感到难受。

定金、订金要分清

定金和订金,虽然只是一字之差,但两者之间的区别却很大。根据各自对应的法律含义,简单来说,“定金”是法律上的担保形式,而“订金”没有明确的法律规定。

根据《合同法》规定,可以将定金作为一种债权担保,其含有一种保证金的性质。若购房者不履行定金合同,无权要求返还定金;收受定金的卖方不履行定金合同,应当双倍返还定金。但订金却并非一个规范的法律概念,实际上只能算是预付款,并不具备担保效力。也就是说,如果支付了订金而卖家反悔,买家只能索返订金却不能要求对方双倍返还。所以在签订相关协议的时候,一定要分清两者之间的区别。

房屋总价要清楚

随着中介行业走向规范化发展,“吃差价”现象已经大为减少,但作为买家来说,确定房价具体数目,也是一项重要的工作。

由于多数卖家不愿意承担中介佣金、税等费用,所以通常会要求“到手价”,而房产中介在确定最终挂牌价的时候,往往会把佣金、税费等都包含进来,最终原本卖家需要承担的费用被转嫁到了买家身上。由此可见,在买房之前,需要把这些信息了解清楚,然后再确定是否接受。

债务问题莫大意

此外,房产的债务负担关系也需要明确。首先要明确所购二手房是否存在抵押,如果被抵押,则需要查看抵押贷款的合同、贷款额和偿还额度、利息等;其次是要看房屋是否被司法机关查封等情况,如果被查封,就意味着只有解除查封之后才能买卖。切不可盲目用自己首付款帮助卖方解封房屋,最好是选择放弃,这样可避免以后的一些没有必要的争议与纠纷。

房屋权属是关键

购房者也可去房产管理部门查询二手房的产权状况。比如查清楚房主是谁?与卖方是否为同一个人?此外,还要弄清房屋权属问题,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式。需要注意的是,如果房屋有多个共有人,那么必须和全部共有人签订买卖合同,只和其中一个人或者几个人签合同是无效的。

房款最好有监管

虽然一直在提交易安全,但上当受骗的案例仍然时有发生。房产消费属于大宗消费,对于多数人来说买房已几近举全家之力,如果被骗,势必会造成巨大损失。但在买房过程中,尚未完成过户登记之前,买家需要把首付款付给对方,正是由于这个“时间差”的存在,给了不法之徒可乘之机。为了避免被骗,可以寻求资金托管,等到交易真正完成之后,再把房款交给卖家。

一房多卖要当心

“一女二嫁”也是一种常见的卖房骗局。有些卖家为了获得更好的价格,把房子同时卖给几个人,并与出价最高者最终完成交易。而从法律关系来说,如果一房多卖,房屋最终归已经变更登记的买主获得,而其他买家只能向卖家索赔。为防止此类情形发生,在买房过程中,购房者要调查所购房屋的产权状况,同时尽可能要求在房屋交易中心登记后再向卖家支付房款,并在交易后及时办理产权转移登记。

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